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侃談:中國式買房公攤究竟有多少貓膩?
2018年08月09日 10:38 來源:華商報|我要評論 瀏覽字號:【
[摘要]1、開發商做大公攤多賺錢 2、消防應急場所改停車位重復公攤又能多撈錢 3、業主公攤面積被拿去牟利 4、電梯樓梯門廳等公攤業主也要付取暖費 7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。 業 ...

    1、開發商做大公攤多賺錢

    2、消防應急場所改停車位 重復公攤又能多撈錢

    3、業主公攤面積被拿去牟利

    4、電梯樓梯門廳等公攤 業主也要付取暖費…

    7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

    業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費,且價格虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是2500元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。

    事實上,公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。

    住房公攤面積的存在是否合理?這里面開發商又有哪些貓膩?記者對此進行了調查采訪。

    誰都不希望房子的公攤面積太大,這里就涉及到公攤系數的概念。

    舉個例子,打開房本,上面寫著“房屋建筑面積:84.47㎡;專有建筑面積(使用面積):63.43㎡,分攤建筑面積(公攤面積):21.04㎡”。但并沒有明示,公攤面積都在哪些地方。公攤系數就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積,數值是0.33(即33%)。

    旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉表示,住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,商業用房一般在0.3-0.4,這些數據來自測繪公司的經驗值。但近年來,隨著房價上漲,公攤系數也迅速攀升,部分住宅超過了30%。2010年,山東某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%。去年,南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大,得房率只有42%。

    而問題在于,現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。

    貓膩1

    每戶多算0.1平方米公攤

    均價4萬每平方米

    四千多戶的樓盤可多賺1659萬

    一位業內人士介紹,開發商在辦理房產證前,要請測繪公司去實地測量,隨后出具測繪成果報告,里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況,并將其交給開發商。

    也就是說,測繪企業和房地產開發企業對于公攤面積都在哪些地方,最為清楚。但問題在于,開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

    事實上,國際上基本是按實際使用面積計算房價的,但為何國內要采用包含公攤面積在內的建筑面積計算呢?

    “按實際使用面積來算的話,開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測咨詢有限公司技術總監李平說。他說,購房者可以很容易地測出實際使用面積,卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契,在公攤面積的大小上做文章。

    以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0.1平方米的公攤面積,那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

    貓膩2

    重復公攤、重復收錢

    消防應急場所變停車位又可多賺千萬

    到底哪些屬于公攤面積?其內容的不明晰也給了開發商鉆空子的機會。

    你為公攤面積買了單,就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門,加上開發商很少明確公示,購房者根本不知道哪些公共面積是自己的,更別提使用了。

    “比如,有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬于重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說,這樣的車位沒有產權,只能使用,不能轉讓。

    他說,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一個中型社區,如果開發商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上也有幾十個。假如開發商違規劃出100個車位,每個賣20萬元,一個小區就可賺2000萬元。實際中,很多小區的車位價格要比20萬高。

    貓膩3

    業主的公攤面積被牟利

    小區廣告收入返給業主

    可少交一半物業費

    王清華說,還有一些被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一部分費用,但現實中很少有人會這么做。

    “小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位,也是業主所有,前期開發商或后期物業公司接管后出售廣告位牟利,難道不應該向業主交錢嗎?”他說。

    記者注意到,不同城市的不同廣告位置價格差異很大,而一線城市則多在千元起算。例如,北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元;北京道閘起落桿媒體位則報價1800元,要求30框起投,最短發布周期一月。

    王清華認為,一個中型的高端社區,如果把廣告的收入反饋給業主,業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

    除了這些貓膩外,圍繞著公攤面積,還有著這樣一些爭議:

    爭議1

    是否應該為公攤支付取暖費?

    第一點疑問是,購房者是否應該為公攤面積支付取暖費等費用。

    目前,取暖費、物業費等都是按建筑面積來算的。也就是說,購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢,還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

    爭議2

    有無可能取消公攤?

    隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺,都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂,未來購房時,是否有可能只看套內實際使用面積呢?

    近幾年,為回應民眾訴求,重慶、廣州、北京等地已開始出現按套內建筑面積計價的探索。

    西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為,對公攤面積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在于交易的信息是否透明,開發商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。“建議取消公攤,按照實際使用面積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。”他說。

    北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,一套房子的總價是固定的,如果按照套內面積來算,那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式,最關鍵的是把標準制定清楚,能讓人看得明白。 綜合中新、新華等

    專家建議

    銷售套內面積的重慶模式應全國推廣

    那么,買房公攤面積大,購房人就應該承擔,這種做法合理嗎?顯然并不合理。中原地產首席分析師張大偉表示,公攤面積已變成了開發商變相漲價的手段。

    張大偉認為,國家必須出臺相關的規范,設立得房率下線。張大偉表示:“一般在市場銷售過程中,大概得房率應該一般在75%至85%之間。從這點來看,應該有一些建筑規范或者行業規范。”

    也有專家建議,在全國推廣重慶模式。據悉,重慶在中國房地產市場里顯得“特立獨行”,不僅房價相對穩定,而且房子以套內面積為標準出售,也就是說,買100平米的房子,居住面積就是100平米,“貨真價實”。

    其實早在2002年,重慶人大常委會就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求:商品房現售和預售,必須以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%的罰款。

    有人辯稱,降低或取消公攤面積,可能會讓開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量,甚至進一步推高房價。但國外成熟的經驗表明,在市場經濟中,如果開發商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜,購房者肯定不會答應。為了生存和獲利,開發商更理性的選擇,是根據市場需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談,更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲,本身只是一個數字問題,并不會真正提高購房者負擔,相反會降低購房者的未來資金壓力。

    名詞

    公攤面積

    買100平方米的房子,結果實際住進去只有70平方米,這憑空少了的面積就是公攤面積。根據2000年開始實施的《房產測量規范》,分攤的公用建筑面積有:

    1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。

    2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。

    那么,公攤面積又是怎么來的呢?據說,公攤面積是中國香港特別行政區一種銷售房子的方式。香港的房地產起步特別早,所以,房子銷售方法也比較多。例如這個“公攤面積”的銷售方法。據說,這還是李嘉誠發明的。不過,香港已于2013年出臺新政,結束了房屋銷售按“建筑面積”計算的時代。

    公攤面積除了能讓開發商從中獲利之外,還有什么好處?分析人士稱,最大的好處是讓房價看上去不是那么高了,通過“建筑面積”這個基數,攤薄了房價。

關鍵詞:面積,開發商,建筑面積,業主,購房者
[責任編輯:火柴]
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